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2007-Réforme du permis de construire et des autorisations d’urbanisme

Réforme de l’urbanisme au 1er octobre 2008

La réforme du permis de construire et des autorisations d’urbanisme

1-La réforme du permis de construire

La réforme du permis de construire entrée en vigueur le 1er octobre 2007 résulte d’une série de textes qui ont sensiblement modifié le régime du permis de construire et des autorisations d’urbanisme.

Le Permis de construire - Les constructions, même ne comportant pas de fondations, doivent être précédées de la délivrance d’un permis de construire.

Le principe = toute construction neuve est soumise à P.C., principe contraire pour les travaux sur existant. La composition du dossier de PC évolue légèrement

La Déclaration Préalable - Les travaux sur existant, les travaux de ravalement même pour modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment, les travaux ayant pour effet la création de moins de 20 M2 de SHOB, les travaux transformant plus de 10M2 de SHOB en SHON, les changements de destination d’un bâtiment existant, les lotissements non soumis au Permis d’Aménager, Les divisions des propriétés foncières et les coupes ou abattage d’arbres

1-1-Constructions existantes

Sont soumis à permis de construire :

- Les travaux ayant pour effet le création de plusde 20 M2 de SHOB

- Les travaux ayant pour effet de modifier la structure porteuse ou la façade lorsque ces travaux s’accompagnent d’un changement de destination.

- Les travaux modifiant le volume du bâtiment et modifiant les ouvertures sur un mur extérieur.

- Les opérations de restauration immobilière en secteur sauvegardé

Sont soumis à Déclaration Préalable :

- Les travaux de ravalement ou ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment existant.

- Les travaux ayant pour effet la création de – 20 M2 de SHOB.

- Les travaux ayant pour effet de transformer plus de 10 M2 de SHOB en SHON.

- Les changements de destination d’un bâtiment existant.

- Les travaux ayant pour effet de modifier ou supprimer un élément identifié par le PLU.

1-2-Constructions neuves

Sont soumis à permis de construire :

- Par principe, le permis dans tous les cas, sauf exceptions prise en compte par D.P.

Sont soumis à Déclaration Préalable :

- Construction créant moins de 20 M2 de SHOB.

- Habitat de Loisir inférieur à 35 M2 (installation caravane, mobil home)

- Construction de plus de 12m de haut, pour une SHOB inférieur à 2 M2.

- Murs de plus de 2 M de haut.

- Piscines découvertes inférieures à 100 M2 ou couverture inférieure à 1M80 de haut

- Serres agricoles

1-3-Autres

Sont soumis à Déclaration Préalable :

- Lotissement non soumis à Permis d’Aménager.

- Division propriété foncière.

1-3 Dispensés de P.C. et D.P.

En raison de leur très faible importance :

- Les constructions créant au maximum 2M2 de SHOB de moins de 12m de haut.

- Les Habitats de Loisirs dans un terrain de camping

- Les piscines de 10M2 maximum

- Les serres de moins de 1M80 de haut

- Le mobilier urbain

- Les caveaux et monuments funéraires (voir contraintes règlement du cimetière).

- Les canalisations lorsqu’elles sont souterraines.

- Les constructions temporaires (trois mois maximum, 1 exception en cas de sinistre ou classes scolaires démontables)

- L’édification des clôtures doit respecter le règlement du PLU en vigueur.

1-4 Le changement de destination est clarifié.

Désormais tout changement de destination même sans travaux est soumis au moins à D.P.

Nota : Les locaux accessoires ont la même destination que le bâtiment principal (R421-14 à 17). Exemple, pas de changement de destination en cas de transformation du garage d’une habitation en chambre de moins de 10M2 sans nouvelle ouverture extérieure.

Le permis d’aménager.

Sont soumis à permis d’aménager

- les remembrements, les campings (création, agrandissements), l’aménagement de terrain de sport, les parkings de plus de 50 places, l’affouillement ou exhaussement du sol de plus de 2m et plus de 100 M2, les lotissements de plus de 2 lots à construire lorsqu’ils prévoient la réalisation de voies ou espace commun.

Durée et validité : deux ans pour commencer les travaux, ne pas interrompre les travaux plus d’un an.

Le permis groupé.

Sont soumis à permis

Les travaux projetés portent sur la construction sur le même terrain de plusieurs bâtiments dont le terrain d’origine doit faire l’objet d’une division en propriété avant l’achèvement de l’ensemble du projet.

Division propriété foncière avant construction = un lotissement

Division pendant la construction = un permis groupé

Division après la construction = division de droit commun.

Nous n’aborderons pas ici les spécificités liées au lotissement

2 -La procédure. : Maintien du guichet unique en Mairie

2-1 Délai d’instruction.

- 1 mois pour les Déclarations

- 2 mois pour les PC de maisons individuelles et Permis de Démolir

- 3 mois pour les autres PC et Permis d’Aménager

Le délai démarre à la réception d’un dossier complet.
Deux cas de majoration :
- lorsque l’opération relève d’une autre législation,
- pour consultation de différents services.

La majoration du délai ou le manque de pièces du dossier doit être notifié obligatoirement dans le délai d’un mois après réception du dossier.

2-2 Délai de validité, de retrait, de recours.

PC : Les travaux doivent être entrepris dans le délai de 2 ans et non interrompus plus de 1 an.

PC : Possibilité de retrait pendant 3 mois sauf fraude (retrait perpétuel)

Déclaration Préalable : Aucun retrait possible, hors fraude, au-delà d’un mois.

Délai de recours pendant 2 mois à partir du seul affichage sur le terrain ou 1 an après l’achèvement du bâtiment.

Le propriétaire encourt la démolition si PC annulé ou déclaré illégal pendant 2 ans après l’achèvement des travaux (auparavant 5 ans).

Le « pardon administratif » sera acquis à l’issue d’un délai de 10 ans.

2-3 Le contrôle des travaux

Le dépôt d’une déclaration d’achèvement de travaux et de conformité est obligatoire. Contrôle des travaux possible dans un délai butoir de 3 mois. Nota : La déclaration d’achèvement est le point de départ des délais de recours.

L’autorité (Préfet, Maire) a un droit de visite de trois ans. L’attestation de conformité est fournie sur demande à l’issue du délai de contrôle.

3-La réforme du certificat d’urbanisme

Demande simplifiée, contenu allégé, les 2 certificats sont maintenus.

Délais d’instruction : (à partir date d’enregistrement en Mairie)

C.U. de simple information : 1 mois, établi directement par la commune

C.U. pré-opérationnel : 2 mois

Durée de validité 18 mois pour tous les C.U., prorogeable 1 an (demande 2 mois avant l’expiration du délai)

SHOB  : La Surface Hors Œuvre Brute d’une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau calculée à partir des murs extérieurs. ( y compris combles et sous-sol, balcons, loggias).

SHON : La Surface Hors Œuvre Nette est calculée à partir de la SHOB. De celle-ci, il faut déduire toutes les surfaces d’une hauteur inférieure à 1M80, les parties de bâtiment aménagées en vue du stationnement de véhicule, les surfaces affectées au logement des animaux et nourriture, et une surface égale à 5% de la SHOB (épaisseur des murs). A partir de 170 M2 de SHON, un architecte est obligatoire.

(Synthèse réalisée par la commission urbanisme)

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